Отступное в 1 млн рублей

Чиновники со второй попытки пытаются обезопасить покупателей жилья от недобросовестных продавцов. Эксперты рабочей группы под руководством помощника президента Игоря Шувалова предлагают запретить претендентам на

Чиновники со второй попытки пытаются обезопасить покупателей жилья от недобросовестных продавцов. Эксперты рабочей группы под руководством помощника президента Игоря Шувалова предлагают запретить претендентам на квартиру оспаривать права ее нынешнего владельца - они смогут рассчитывать лишь на компенсацию в 1 млн руб. за счет бюджета.

К добросовестным относятся все покупатели имущества у мошенников или недееспособных граждан в том случае, если они не подозревали о нелегитимности сделки. Добросовестным покупатель считается также в тех случаях, когда он не знал о возможных претензиях третьих лиц (например, наследников) на приобретенное имущество. Сейчас во всех этих случаях, если законный владелец обращается в суд с иском, сделка может быть признана недействительной и покупатель может лишиться и квартиры, и уплаченных за нее денег.

Группа Шувалова уже полгода разрабатывает комплекс мер по развитию рынка доступного жилья.

Чтобы обезопасить права добросовестных приобретателей, эксперты предлагают ввести запрет на выселение из квартир их нынешних владельцев, даже если на это жилье есть другие законные претенденты. Соответствующие поправки в Гражданский кодекс и в закон о регистрации прав на недвижимое имущество проходят "нулевое чтение" в Госдуме.

"Исключения будут лишь в случае, если квартира приобреталась по подложным документам или продавец подвергался угрозам насилия, - поясняет один из разработчиков законопроекта, президент Института экономики города Надежда Косарева. - В любом случае, какому бы из добросовестных претендентов на квартиру она ни досталась, потерпевшая сторона должна получить от государства компенсацию реальной стоимости квартиры, но не более 1 млн руб. ".

Обратной силы подготовленные поправки не имеют - на доплату из бюджета смогут рассчитывать лишь претенденты на квартиры, проданные после вступления законопроекта в силу.

"Основная идея состоит в том, чтобы сделать государственный реестр [где фиксируются сделки с недвижимостью] публично достоверным, - говорит Косарева. - Если вы пользуетесь информацией, то должны быть уверены в ее непогрешимости".

Принцип публичной достоверности предполагает, что добросовестный покупатель будет признаваться собственником недвижимости не после проверки законности имеющейся в реестре записи о праве собственности продавца, а по факту наличия такой записи. Обнаружение задним числом каких-либо обстоятельств, которые в момент сделки могли ей помешать (например, ущемление прав наследников или недееспособность продавца) , не послужит поводом для отъема собственности у добросовестного покупателя. Аналогичные поправки, не предусматривавшие лишь выплату компенсаций, предлагало в 2002 г. Минэкономразвития.

"Родители продают квартиру, не учитывая права детей, потом они либо умирают, либо тратят все деньги, а повзрослевшим детям негде жить, тут они и предъявляют свои права на квартиру, которая уже давно принадлежит другим людям, купившим ее абсолютно законно, - объясняет типовую коллизию с правами на жилье руководитель аналитического Центра IRN.RU Олег Репченко. - Получается ситуация, когда есть только правые, а с виноватых нечего взять". Впрочем, где бюджет возьмет деньги на выдачу компенсаций, Репченко не знает.

Но Косарева предполагает, что "число таких болезненных и громких историй [с исками к добросовестным приобретателям] не так велико, так что сборов за регистрацию недвижимости вполне может хватить [для выплаты всех компенсаций]".

Президент агентства "БЕСТ" Григорий Полторак отмечает, что 1 млн - "это большие деньги [в качестве отступного] во всех городах, кроме Москвы и Питера".

В результате такой защиты недоверие покупателей к сделкам с недвижимостью снизится, уверен представитель агентства "Миэль-Недвижимость" Андрей Жиган.

Председатель экспертного совета по развитию ипотечного кредитования, депутат Андрей Скоч уверен, что законопроект будет одобрен Думой в нынешнем виде.

"Банкам, которые выдают кредиты, необходимо быть уверенным, что квартира, которая находится в залоге, неожиданно не сменит собственника", - поясняет логику законодателей Скоч.

Андрей Панов