В начале первого квартала рынок столичной недвижимости в основном жил разговорами о грядущем повышении цен, связанном с вступлением в силу федерального закона об участии в долевом строительстве. По мнению участников рынка, во втором квартале рост цен на жилье продолжится, а объемы предложения начнут сокращаться. Хотя некоторые эксперты не разделяют эту позицию, связывая возможный рост цен на жилую недвижимость не только и не столько с вступлением в силу закона, сколько с действиями самих участников рынка.

Из прошлого в будущее

В начале нынешнего года эксперты давали различные прогнозы динамики цен на жилую недвижимость в Москве, но в целом все они сводились к тому, что ожидается рост в пределах инфляции. Однако, предупреждали участники рынка, в случае непродуманной политики властей в сфере недвижимости или экономических коллапсов, с ценами может произойти, что угодно. Имелось в виду как раз принятие законопроектов, утяжеляющих бремя застройщиков, либо повторение банковского кризиса. В первом случае, тренд в сторону которого как раз и наметился на рынке к концу первого квартала, цены должны будут активнее пойти вверх, а во втором - менее вероятном - мог произойти даже обвал рынка.

В реальности же прогнозы оправдались лишь отчасти, отмечают игроки рынка недвижимости. По словам заместителя генерального директора ЗАО "Русский дом недвижимости" Юрия Хлестакова, специалисты РДН были сдержаны в прогнозах и не предрекали рынку бурного всплеска. Во многом схожа позиция и остальных участников столичного рынка недвижимости. "За первый квартал рост цен составил порядка 2,5%". "По итогам первого квартала общий рост рынка отстает даже от уровня инфляции - он составил не более 3%. Но и этот рост был обеспечен за счет сегмента дорогого и элитного жилья, который вырос на 3,8 процента, - полагает коммерческий директор инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов. - Если такая динамика будет наблюдаться и далее, то по итогам года наш прогноз относительно того, что рост будет соответствовать уровню инфляции, оправдается". В части того, что рост стоимости элитной недвижимости превысил изменение цен в других сегментах, не соглашается с ним директор по маркетингу Группы Компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов: "Если смотреть в цифровом эквиваленте, то может сложиться впечатление, что элитная недвижимость подорожала сильнее всего. Но на самом деле это не так, в процентном показателе рост цен во всех сегментах одинаков".

Дело в том, что если кв. м. элитной недвижимости дорожает на $500, бизнес-класса на $100-200, то эконом-класса на $35-40. "В принципе нельзя говорить, что предварительные прогнозы по первому кварталу полностью не оправдались. Действительно, по сравнению с тем, что предсказывали аналитики рынка недвижимости, произошел больший рост цен. Прогнозировалось, что в I квартале цены на новостройки вырастут на 2-4 %. В среднем так и произошло, - говорит управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Константин Ковалев. - Но на некоторые объекты цена выросла по сравнению с ценой на конец прошлого года на 15-20 %, что, безусловно, значительно выше, чем было запланировано". По его словам, такой скачок в цене особенно коснулся новостроек, которые находятся сейчас на стадии котлована. В некоторых строящихся домах рост цен на видовые квартиры достигал $1000 за кв. м. О более высоком, чем было запланировано, росте цен говорит и генеральный директор ЗАО "Корпорация МИАН" Нина Кузнецова: "Если наши начальные прогнозы на 2005 год были в пределе 1,5-2% в месяц, то в будущем возможно повышение цен на квартиры в новостройках на 2-2,5% в месяц". Но все же некоторые эксперты полагают, что рост коснулся не всех сегментов рынка недвижимости. По словам Виктора Козлова, по отдельным предложениям в сегменте дешевого жилья было отмечено корректирующее понижение цен.

Изменилось и поведение покупателей недвижимости. "Вообще, в первом квартале произошло восстановление отложенного спроса, - подчеркивает Константин Ковалев. - В январе рынок недвижимости повел себя традиционно: спрос активизировался, цены с середины месяца поползли вверх приблизительно на 0,5%. В феврале и марте спрос ещё увеличился и продолжился рост цен".

"Сейчас мы констатируем возобновление потребительской активности на рынке. Покупатели, не дождавшись пресловутого обещанного падения цен, перестали откладывать покупку жилья в долгий ящик", - соглашается Юрий Хлестаков. Не соглашается с ним Виктор Козлов: "В начале года произошло небольшое оживление спроса, в результате чего массовые "скидочные" акции прекратились. Однако традиционной сезонной активизации потребителей, которая обычно начинается в марте и достигает пика в апреле, в этом году не отмечалось".

Закон суров

Однако наряду с ростом цен произошло снижение предложения на рынке новостроек, которое в какой-то степени и обусловило движение цен вверх при условии сохранения прогнозируемого уровня спроса. "Могу сказать, предложение снизилось приблизительно процентов на 20-25%. Спрос остался на прежнем уровне", - говорит пресс-секретарь компании "С-Холдинг" Оксана Басова.

Во многом такие изменения, по мнению участников рынка, связаны с вступлением в силу скандального федерального закона №214 об участии в долевом строительстве, который, по словам Басовой, "жутко дисциплинирует застройщиков". Однако говорить о том, что этот закон изменит ситуацию на рынке прямо сейчас, несколько некорректно. "Рынок вряд ли прочувствует последствия действия закона в настоящем году - прогнозы большинства участников рынка о падении объемов предложения из-за остановки большинства строек не имеют оснований по причине уже совершенного застройщиками "задела", - говорит генеральный директор девелоперской компании "АРТ-Билдинг" Андрей Анохин. По оценкам других участников рынка, влияние вступившего в силу закона скажется на рынке, конечно, не сразу, но куда раньше, чем через год. "Мы прогнозируем, что на динамику продаж объектов жилой недвижимости первичного рынка действие данного закона окажет влияние только в мае-июне текущего года", - говорит директор управления маркетинга компании "Домострой" Елена Комова. "Не исключено, что в будущем на рынке возможна нехватка ликвидного жилья, так как из-за жестких требований закона "О долевом строительстве" мелкие и средние застройщики уйдут с рынка, потому что будут просто не в состоянии выполнять все предписания закона", - добавляет Нина Кузнецова.

Внесет новый закон и изменения в структуре деятельности самих застройщиков. "Существует возможность слияния участников рынка, но не между равнозначными, а, например, между строительными структурами и финансовыми. Могут появиться и новые участники рынка. Наметилась тенденция разграничения функций: если раньше компании старались сочетать в себе и девелоперские функции и функции застройщика, то сегодня приоритетной является узкая направленность", - полагает г-н Тимербулатов.

Что же касается изменения цен, связанного с вступлением в силу 214 закона, то мнения экспертов расходятся. Большинство участников рынка сходятся в том, что рост цен будет. "Мы не видим никаких предпосылок для снижения цен на жилую недвижимость. Напротив, мы полагаем, что, вследствие упомянутых законодательных нововведений, на рынке заморозится некоторое количество объектов жилой недвижимости и исчезнет ряд игроков. Следовательно, количество предложений уменьшится, что при сохранении спроса на прежнем уровне, неизбежно приведет к росту цен на квадратный метр - прогнозирует Юрий Хлестаков. - Впрочем, цены вырастут и без того: лето - сезон высокой строительной активности, к лету стройматериалы, как правило, дорожают, что приведет к увеличению себестоимости объектов и опять же, скажется на ценах".

"Наша компания, как и ряд других, планирует повысить цены на свои объекты. Это связано и с высокой степенью готовности некоторых объектов, и с уменьшением количества предложений, и с введением нового законодательства", - говорит Тимербулатов. Однако Андрей Анохин не разделяет подобную позицию: "Считаю, что в ближайшем будущем оснований для падения цен нет, впрочем, как нет и оснований для их роста, хотя кратковременный тренд вверх возможен, построенный на PR-е "вредности" закона о долевом строительстве. Однозначно одно: кто первый начнет работать по новым договорам - тот получит большее конкурентное преимущество". А, по мнению Оксаны Басовой, цены на квартиры будут расти: "И это, скорее, будет вызвано не действием закона, но и самих игроков рынка".