Переходный период

Предпринимателям, арендующим офисы в бизнес–центрах, пора привыкать к тому, что рынок выходит на другой уровень развития, и подстраиваться под существующие реалии. Многое из того, что раньше практиковалось в отношениях между арендатором и арендодателем, становится «не комильфо».

В бизнес–центрах класса А и В московские арендаторы уже не расплачиваются по старинке «наличкой» и не снимают офисы по «левому» договору «о возмездном оказании услуг», не имеющему ничего общего с арендой. Офис предприниматели ищут не через знакомых, как раньше, а идут к профессиональным консультантам, без которых теперь не обходится практически ни одна более или менее значимая сделка в высшем сегменте. Договор аренды заключается не на 11 месяцев (дабы его не регистрировать), что было распространенной практикой совсем недавно, — в моде договоры на пять, а то и семь лет. Еще вчера казалось верхом безумия подписывать договор предварительной аренды на офис, который существует только в виде проекта на бумаге. Сегодня же лучшие места сдаются еще до выхода объекта «из земли», а к моменту сдачи объекта госкомиссии остаются лишь самые неликвидные площади. Раньше мало кого из арендаторов заботило, из какого материала сделаны перекрытия, — достаточно было пафосных лестниц из чистого мрамора и всяческой позолоты, — а теперь для них уже важны качество стен и прочность полов…

Сравнения «было–стало» можно продолжать до бесконечности. Все это говорит о том, что московский офисный рынок перешел на новую, более цивилизованную стадию. Арендодатель заинтересован в том, чтобы в его бизнес-центре были прозрачные финансовые отношения, понятные долгосрочные договоры аренды и качественный состав арендаторов. Так что потенциальным арендаторам, решившим сменить разваливающийся на глазах НИИ на красивый, блестящий современный деловой центр, следует привыкать к новым правилам игры, независимо от того, какой офис им требуется — 100 или 10 000 кв. м.

Ставки растут

Офисный сегмент является одним из самых динамичных и понятных секторов рынка коммерческой недвижимости Москвы. В том числе и для инвесторов. По сведениям компании Praedium, объем инвестиций в этот сегмент в 2005 году составил 600 миллионов долларов. Это больше, чем инвестиции в торговую (480 миллионов) или в складскую недвижимость (250 миллионов).

В компании Colliers International называют объем сделок купли/продажи офисных помещений класса А и В в 2005 году — 885 000 кв. м. Чуть более трети арендованных помещений ушло по договорам продажи и предварительной продажи, остальное — по аренде и предварительной аренде. Все опрошенные аналитики отмечают увеличение спроса на аренду на ранних стадиях строительства как одну из превалирующих тенденций на офисном рынке столицы. Это хорошо и плохо одновременно. Хорошо — потому что этот факт свидетельствует о возникновении большего доверия между сторонами, а плохо — так как выходящие на рынок в 2006 году объекты будут уже заполнены, что лишь увеличит существующий дефицит офисных площадей. По мнению руководителя группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle Ольги Батуриной, уровень вакантных площадей может даже приблизиться в классе А к 1%, так как объекты, которые будут введены в эксплуатацию в 2006 году, выйдут на рынок уже почти полностью сданными в аренду. В прошедшем году, по информации компании Knight Frank, уровень вакантных площадей в классе А составлял 4%. Все это приведет к повышению ставок аренды. По итогам 2005 года средневзвешенная арендная ставка на офисы класса А находилась в пределах 600–700 долларов за кв. м в год, а в классе В —400–600. Имеются в виду качественные объекты, полностью соответствующие своему классу, в хороших, но не самых престижных районах.

Аналитики компании Blackwood полагают, что в сегменте офисной недвижимости класса А ожидается увеличение арендных ставок на 8%, а в классе В — на 10%. Консультант департамента офисной недвижимости компании Leeds Property Group Юлия Яниди прогнозирует иной рост — в 3–5% в целом по рынку. В любом случае, рост ставок аренды будет несколько меньшим в сравнении с 2005 годом. «Снижение темпов роста связано с выходом на рынок новых объектов и постепенным насыщением рынка качественным предложением, — поясняют аналитики Blackwood. — В ближайшие два года ожидается стабилизация цен на рынке, а в дальнейшей перспективе, лет через 5–8, возможно даже снижение ставок. Цены не могут расти бесконечно».

Строят больше

Активность девелоперов в последнее время только возрастает. По данным Colliers International, общий объем вновь построенных и реконструированных площадей в 2005 году составил 670 тысяч кв. м, из которых к классу А можно отнести 35% помещений, а к классу В — 65%. В итоге предполагается общий объем московских офисов класса А и В — 4,3–4,5 миллиона кв. м. Оценить общий метраж помещений класса С непросто ввиду того, что большая часть таких офисов сдается в аренду, минуя консультантов и открытый рынок, но в целом речь может идти о 5–7 миллионах кв. м, считает Антонина Лаирова, старший аналитик Prime City Properties,

Впрочем, рынку и этого оказалось мало! Как констатируют специалисты компании Knight Frank, разрыв между вводом новых и количеством арендованных (купленных) площадей продолжает стремительно сокращаться. По их данным, в 2005 году эта «дельта» составила 7,6%. Причем 56% высококачественных офисных помещений арендовано (куплено) иностранными компаниями, а 44% — российскими.

Объемы нового строительства в будущем будут нарастать. Причина тому — сохраняющаяся высокая доходность офисного девелопмента (20–25%). Однако, по словам Антонины Лаировой, с каждым годом она медленно снижается ввиду активизации на рынке новых игроков, удорожания земельных участков и расширения существующего предложения.

Не центром единым

По оценкам аналитиков компании Blackwood, большинство объектов, введенных в эксплуатацию в 2005 году, находятся в Центральном административном округе (ЦАО) Москвы. Именно здесь — средоточие деловой активности и самая высокая концентрация офисных центров наивысшего класса. Естественно, ставки аренды здесь тоже выше. По некоторым оценкам, офисы с видом на Кремль или в непосредственной близости от него сдаются в аренду по цене, в два раза превышающей средневзвешенную. Очевидно, что при таких раскладах девелоперы коммерческой недвижимости отчаянно бьются за участки в наиболее престижных районах центра или хотя бы просто в пределах Садового кольца. Но, как замечает Юлия Яниди (Leeds Property Group), центр Москвы не резиновый, а значит, волей–неволей девелоперам придется осваивать и другие районы. По ее мнению, офисы класса А вполне могут размещаться и за пределами Садового кольца, но фактически из-за своего расположения они не будут являться таковыми, поскольку одним из основных требований к классу А, согласно действующей классификации, является их местоположение в центральной/исторической части города.

— В связи с ограниченным количеством участков в центре и увеличением спроса на офисные помещения в других районах все более существенное развитие получит тенденция децентрализации. Наиболее активно осваиваемыми будут ЗАО, ЮЗАО, САО, СВАО и ВАО, что связано с повышенной деловой активностью в этих районах, — говорит руководитель отдела исследований компании Praedium Ольга Кисарина. А Антонина Лаирова указывает, что перспективными в плане развития офисной недвижимости являются районы ММДЦ «Москва–Сити», а также Курский и Белорусский.

Среди наиболее динамичных в плане строительства офисной недвижимости округов столицы все эксперты в первую очередь называют ЮЗАО, где активно возводятся новые офисные центры высокого класса. Популярность ЮЗАО среди девелоперов и арендаторов объясняется престижностью самого района, хорошей транспортной доступностью, экологией и т. д. Расположение зданий «Газпрома» и РАО ЕЭС в этом районе также является немаловажным фактором, привлекающим ряд арендаторов в ЮЗАО. Еще один немаловажный аргумент приводит Ольга Батурина (Jones Lang LaSalle): «В ЮЗАО активно растет рынок жилья, а в связи со сложной транспортной ситуацией в Москве все больше людей хотят жить и работать в одном районе». Однако основополагающим при формировании офисного рынка в том или ином округе этот фактор считать нельзя. Как и считать его действие абсолютным. Наименее развитыми считаются СВАО и ЮВАО.

Также эксперты говорят о зарождении офисного рынка на границе Москвы и области. Пока такие проекты единичны, но в будущем их число будет расти. «Для некоторых компаний такие офисы могут стать хорошим вариантом, ведь ставки в них немного ниже, чем в столице», — рассуждает Ольга Батурина.

Мелких не жалуют

Один из значимых трендов рынка: увеличение средней арендуемой площади, а также, как следствие, растущий дефицит небольших офисов площадью до ста метров. Оно и понятно: девелоперам невыгодно возиться с большим количеством арендаторов. Дело в том, что в бизнес–центрах, где обитает много–много мелких арендаторов, возникают трудности с управлением объектом, так как управляющей компании приходится решать все текущие споры между арендаторами, заниматься урегулированием проблемных и конфликтных ситуаций, держать в голове время окончания сроков договоров и проч. Совсем другая история, когда все площади поделены между двумя–тремя крупными арендаторами. Таких клиентов арендодатель любит и всячески старается привлечь на объект. И уже на незанятые площади (если таковые остаются) пускают небольшие компании. Тем более, что спрос на крупную нарезку действительно высок. Как говорит Ольга Батурина, доля сделок, заключенных на площади более 3 000 кв. м, в классе А составляет 15 % от общего числа, а совокупный объем метров, сданных такой нарезкой, достигает 60%. А раз так, то устранять дефицит небольших офисов девелоперы в обозримом будущем, скорее всего, не станут. Что ж, небольшим компаниям остается расти вслед за рынком!