Производство с видом на Кремль

Арендовать помещение под офис или хуже того под производство еще сложнее, чем недорого снять жилье в нашем мегаполисе. Проблема номер один - дороговизна, проблема номер два - практически неуправляемые арендодатели. Последние могут независимо ни от каких договоров менять сроки и стоимость аренды, выставлять астрономические счета за мнимый и реальный износ здания и придумывать самые разнообразные причины, для того чтобы вытянуть денег сверх договора. Западные коллеги составили целый список вопросов, которые дальновидный арендатор должен задать своему арендодателю, прежде чем подписать договор об аренде. Естественно, этот список не дает ответов на многие вопросы, возникающие в России. Поэтому мы пополнили его советами российских бизнесменов, уже набивших шишки на аренде разнообразных помещений.

Базовая комплектация

Совет номер один звучит следующим образом: "Узнайте, что входит в ваш базисный год. Когда вы заключаете договор аренды, предоставляющий полный комплекс услуг, оплата этих услуг уже включена в стоимость вашего договора и неизменна в течение базисного года - первого года отношений арендодателя и арендатора. Как правило, в конце календарного года арендодатель может пересматривать стоимость аренды, мотивируя свои действия эксплуатационными сложностями, износом здания и так далее.

Поэтому, если ваш договор аренды начинается между августом и декабрем, заключайте договор с фиксированной суммой на последующие 12 месяцев. Если же ваш договор начинается раньше августа, арендодатель вправе поднять цену в конце календарного года. В любом случае оговаривайте эти условия заранее".

В российской практике понятия "базисный год" не существует, зато существует возможность торговаться при изменении стоимости аренды.

Фиксированная, но высокая цена на аренду есть в бизнесцентрах, так называемых "Плазах". Подешевле и попроще условия аренды на территориях, принадлежащих вузам, НИИ, спортивным центрам - в общем, в любом учреждении, находящемся под опекой государства. Но здесь малопредсказуемо поведение арендодателя. Гарантий того, что на следующий день после окончания контракта вы сможете его продлить, никаких.

Еще сложнее с включенными в стоимость эксплуатационными расходами. Это тоже возможно только в крупных бизнес-центрах. Там раз в полгода проводится полная проверка всех систем жизнеобеспечения - от электрики до газового оборудования, не говоря уже о том, что все расходы по исправлению внештатных ситуаций центр берет на себя. Собственно, именно из-за этого комфорта для арендатора стоимость в подобных центрах на 30-40% дороже, чем аренда отдельно стоящего здания. "Эти 30%, которые выигрываешь, арендуя независимое здание, уходят на содержание собственного электрика, сантехника, ремонт, дизайн и кучу всего еще,- говорит Игорь Стоянов, владелец сети имидж-лабораторий "Персона".- Проще и приятнее, конечно, просто платить больше, но за полный комплекс услуг, о которых у тебя не болит голова".

Один из важнейших моментов, которой оборачивается для многих офисов головной болью,- узнать, входит ли уборка офисов в вашу юрисдикцию или это обязанности арендодателя.

Еще один совет от бывалых: если стоимость аренды необычайно низка, стоит проверить, есть ли у владельца разрешение на официальное использование электроэнергии и других благ цивилизации. Один из российских модельеров, снимавший помещение под производственный цех в непосредственной близости от Садового кольца, столкнулся с огромной проблемой прямо в разгар изготовления коллекции. У его арендодателя отключили электроэнергию, потому что у него не было разрешения на легальное подключение. В результате коллекцию швеи дошивали на дому, а модельер сменил прописку.

Необязательные опции

Еще один совет от американских коллег, который можно применить на российской почве,- проблема парковки.

Опыт американцев подсказывает, что все вопросы парковки должны быть оговорены в договоре (какая площадь перед зданием выделяется непосредственно вашей компании), и ни в коем случае не соглашаться на отдельную оплату парковочной площади: все входит в стоимость договора. ВМоскве найти здание под офис с полноценной парковкой - задача не из легких. Даже у хваленых бизнес-центров наблюдается пробел именно в этом пункте обслуживания. Максимум, что они предоставляют,- парковочные места для руководства компании, причем это оговаривается отдельным договором. Рядовые сотрудники ставят машины там, где найдут место, с замиранием сердца следя за разбушевавшимися в последнее время эвакуаторами. Если ваша задача - офис в центре города, о свободной парковке стоит забыть. Удачный вариант можно найти на окраине, но отвечает ли это вашим требованиям? А теперь случай из жизни: один известный издательский дом арендует помещение у не менее известного института.

До недавнего времени издательство арендовало парковку для значительной части своих сотрудников непосредственно у входа в редакцию. Затем институт решил, что пришло время расширяться, и на месте парковки было возведено новое здание. Место для парковки издательскому дому было выделено новое, благо территория у института большая, но смысла в этой парковке нет уже никакого: идти до нее ровно столько же, сколько до ближайшей станции метро.

Компании, арендующие помещения в Смоленском пассаже, платят некую фиксированную сумму за право парковки на подземной стоянке. Наиболее часто встречающийся вариант - парковка на прилегающих к офису тротуарах и газонах. Особо сметливые владельцы получают у контролирующих территорию органов ГАИ-ГИБДД право на использование данной придорожной территории и ставят на тротуарах таблички, что ближайшие квадратные метры исключительно для сотрудников банка такого-то или сякого-то автосалона. Закон, правда, высказывается на этот счет достаточно ясно: дороги и прилегающие территории - собственность города и в собственность и аренду не передаются, но проблему парковки решать как-то тоже надо.

Что еще стоит узнать, чтобы ваше дальнейшее существование на снятой площади было относительно безбедным,- есть ли возможность для аренды дополнительных площадей, если ваш бизнес резко пойдет в гору и вам понадобиться расширение штата. Заранее обговорите, какие условия должен будет выполнить арендатор, если ему вдруг захочется переместить ваш офис внутри имеющегося у него пространства. Помимо того, что должна оставаться прежней занимаемая площадь, следует включить пункт о том, что не должны меняться положение по отношению к лифту, условия кондиционирования воздуха и количество окон.

Иначе вас могут переселить в подвал.

Также в случае вынужденного переезда владелец здания должен покрыть ваши расходы по переезду. В любом случае все бизнесмены, планирующие долгосрочную аренду здания, уверены, что лучше иметь его в собственности: меньше проблем и гораздо дешевле.

Априменительно к Москве любая недвижимость еще и становится довольно хорошим активом: в случае краха продажа небольшого здания с лихвой покрывает если не все, то уж точно большую часть издержек. И, разумеется, следует обратить внимание на то, в какой валюте вы заключаете договор аренды.

Котировки условных единиц сегодня весьма нестабильны, а получить в середине года дополнительное соглашение к основному договору, где внутренний курс условной единицы устанавливается равной цене барреля нефти,- не самый приятный сюрприз. В общем, старайтесь обговорить в договоре максимальное количество пунктов и выяснить, на что вы имеете право за те деньги, которые платите. Правда, как свидетельствует и российский, и заокеанский опыт, сюрпризов все рано не избежать.